Gran desarrollismo industrial en Leganés en 2016 gracias a su cercanía a Madrid y a las buenas comunicaciones que se han completado

19 febrero, 2017

La evolución del mercado logístico en Leganés en 2016 ha desencadenado un favorable crecimiento industrial gracias a su cercanía a Madrid. Las buenas comunicaciones que últimamente se han completado hacen que Leganés sea una ciudad cada vez más atractiva para la industria de la producción así como de la distribución, según se desprende en el último informe de Gesvalt, compañía de consultoría y valoración de activos.


• Uso mayoritario de naves para industrial de Comercial (32%) en Leganés.
• La contratación de naves industriales en Madrid aumenta por primera vez en 8 años tras la recesión.

La evolución del mercado logístico en Leganés en 2016 ha desencadenado un favorable crecimiento industrial gracias a su cercanía a Madrid. Las buenas comunicaciones que últimamente se han completado hacen que Leganés sea una ciudad cada vez más atractiva para la industria de la producción así como de la distribución, según se desprende en el último informe de Gesvalt, compañía de consultoría y valoración de activos.

Por otra parte, de este mismo informe, se extrae que Leganés ofrece un uso mayoritario de naves para industrial de Comercial (32%). En éste área, el polígono Industrial Prado Overa es el más extenso (800.000/850.000m²). Por otra parte, Leganés obtiene en sus polígonos industriales unos valores de renta entre 2,4 y 3,5€/m²/mes.

Respecto a la evolución del mercado logístico de la Comunidad de Madrid durante el 2016, este mismo informe confirma las previsiones positivas que preveían los expertos a finales del año anterior. Después de una recesión del sector que duraba ya más de 8 ejercicios, 2016 ha representado el año de cambio de tendencia, si bien, cabe indicar que se ha producido de forma leve y paulatina durante todo el periodo.

Sandra Daza, director general de Gesvalt, considera que “se trata de unas cifras destacables que nos muestran la reactivación de este sector, que además experimentará un mayor cambio en los próximos años debido especialmente a la reactivación del consumo unido a la evolución del e-commerce”. En este sentido, Daza prevé que “vamos a ver un incremento en la oferta de este tipo de naves industriales, sobre todo en Madrid y Barcelona”.

El sector extractivo y manufacturero está cediendo ante el empuje del sector almacenamiento y distribución. Las grandes firmas dedicadas a esta actividad se están instando en la región demandando grandes superficies, cerca de las grandes poblaciones y con acceso a vías rápidas. Hoy, este tipo de activos es el producto estrella dentro del panorama logístico e industrial del mercado madrileño. Por el contrario, la nave pequeña en un polígono industrial antiguo ha perdido el interés para el inversor y las escasas operaciones que se realizan son casi a precios de coste.

Para el 2017, se prevé la consolidación del cambio con ligeros aumentos en las rentas, una rentabilidad que podría alcanzar el 7% y un volumen de operaciones que aumentará tímidamente.

El inversor que está actuando en el mercado industrial de la región, casi en un 50% corresponde a Instituciones Nacionales e Internacionales, mientras que la otra mitad, se la reparten entre las SOCIMI y las Family Office. Por el lado contrario, han sido, sobre todo, las grandes entidades financieras, las máximas protagonistas de la desinversión de este tipo de producto.

El 80% de las operaciones en la Comunidad de Madrid se han localizado en el Corredor del Henares, si bien, las cifras de superficie contratada siguen siendo bajas (150.000m²).

El interés del mercado por el alquiler sobre la venta, la escasez de suelo en zonas realmente atrayentes y unas tasas de rentabilidad aún no muy atractivas (6%), están confirmando que la recuperación del sector, aunque ya está en marcha, tiene aún un largo recorrido.

Dentro de la Comunidad de Madrid, el municipio que cuenta con mayor actividad industrial es Fuenlabrada, que concentra el 25% y dispone de 21 zonas con polígonos industriales.

En términos de longitud, es el gran polígono industrial Mercamadrid, ubicado en la zona industrial Villa de Vallecas, el más extenso de toda la Comunidad (1.8000.000/2.000.0000m²), seguido del polígono Industrial Vicalvaro (Madrid), cuya extensión es igual al de Cobo Calleja de Fuenlabrada, 1.750.000/1.800.000m².

En cuanto a disponibilidad de naves industriales, Las Rozas, Tres Cantos y Pozuelo Alarcón/Majadahonda son las áreas más demandas, con un escaso porcentaje de disponibilidad de un 5%, 10% y 15% respectivamente. Mientras que por el contrario, Torrejón V. / Cuba S. y Algete/S. Agustín G. son las comarcas menos demandadas, con un porcentaje de disponibilidad de un 38% y 33% respectivamente.

Por otra parte, en cuanto a los precios medios de renta, en Pozuelo Alarcón/Majadahonda se encuentran los valores más altos (5,6-8€/m²/mes) junto a las Rozas (5,1 – 7,3) y Alcobendas (4,8 -6,7). Por el contrario, Torrejón V./Cuba S. (1,5 – 1,9), Villarejo S. (1,7 – 2,6) y Rivas A. (1,8) son las zonas con los valores medios más bajos de la Comunidad.

En lo que se refiere a calidad general por polígono, Las Rozas, Majadahonda, Pozuelo de Alarcón y Tres Cantos son las zonas geográficas de la Comunidad con industriales de mejor calidad. En Las Rozas, Industrial Majuelos obtiene una puntuación de 8,10, mientras que en Majadahonda, Industrial Carralero cuenta con una valoración de 7,86.

Por el contrario, las zonas con mayor número de polígonos industriales de baja calidad son Alcalá de Henares, Arganda del Rey, Fuenlabrada, Parla, Torrejón de la Calzada, Torrejón de Velasco y Cubas de la Saga. En esta tres últimas, ninguna de sus naves industriales superó el 5 de puntuación.